Podczas sprzedaży nieruchomości, notariusz odmówił przeprowadzenia czynności, wskazując na nieuregulowany stan prawny budynku. Pan Kowalski złożył zatem do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wniosek o legalizację w trybie art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tzw. uproszczona legalizacja samowoli budowlanej).
I. Przebieg postępowania
1. Wstępna analiza wniosku
Po analizie zgłoszenia właściwy miejscowo powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustalił, że:
- budynek został wybudowany ponad 20 lat temu,
- inwestor nie był wcześniej stroną postępowania legalizacyjnego ani rozbiórkowego w odniesieniu do tego obiektu,
- nie istnieją przesłanki do zastosowania art. 48 lub art. 49 Prawa budowlanego,
- nie stwierdzono, by budynek stwarzał oczywiste zagrożenie bezpieczeństwa.
2. Obowiązek złożenia dokumentów – art. 49g ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego
Organ postanowieniem nałożył na wnioskodawcę obowiązek przedłożenia następującej dokumentacji:
- oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,
- ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
3. Ekspertyza techniczna – art. 49 ust. 2 ustawy Prawo budowlane
Pan Jan Kowalski zlecił wykonanie ekspertyzy technicznej rzeczoznawcy budowlanemu posiadającemu uprawnienia konstrukcyjno-budowlane bez ograniczeń. Ekspertyza jednoznacznie wykazała, że:
- stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi,
- budynek może być bezpiecznie użytkowany zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania, tj. jako budynek gospodarczy pomocniczy w gospodarstwie domowym.
Ekspertyza została dołączona do wniosku i nie wymagała uzupełnień ani korekt.
4. Legalizacja – art. 49i ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane
Po pozytywnej weryfikacji dokumentacji formalnej, właściwy miejscowo powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję o legalizacji samowoli budowlanej w trybie uproszczonym, Na podstawie art. 49i ust. 1 ustawy. Nie została nałożona opłata legalizacyjna.
Budynek został następnie ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, co umożliwiło przeprowadzenie czynności notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.
II. Wnioski praktyczne
- Tryb uproszczonej legalizacji umożliwia uregulowanie stanu prawnego obiektów istniejących od co najmniej 20 lat, których budowa została zrealizowana bez wymaganego pozwolenia.
- Kluczowym dokumentem jest ekspertyza techniczna, która musi być sporządzona przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi i zawierać jednoznaczne stwierdzenie o braku zagrożenia i możliwości bezpiecznego użytkowania.
- Organ nadzoru nie prowadzi samodzielnej oceny stanu technicznego, a jedynie weryfikuje kompletność i formalną poprawność przedstawionej dokumentacji.
- Uproszczony tryb nie wiąże się z obowiązkiem uiszczania opłaty legalizacyjnej, co znacznie ułatwia uregulowanie sytuacji prawnej starych obiektów.
III. Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), w szczególności art. 49f–49i.
- Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471).