Problem
Urząd Miasta Stołecznego Warszawy podszedł bardzo drobiazgowo do zakresu przewidzianej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali weryfikacji. Organ na podstawie złożonych dokumentów i wyjaśnień, w tym składanej w nadzorze budowalnym dokumentacji prezentującej odstępstwa od projektu budowlanego, wykrył, że niektóre lokale nie spełniały wymagań Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Rozporządzenia WT). W interpretacji organu popartej orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie1 przy wykładni art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali należało odnieść się do przepisów Prawa budowlanego oraz Rozporządzenia WT. Dopiero bowiem lokal, który nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem (na cele mieszkalne) i spełnia wyrażone Rozporządzeniem WT warunki bezpiecznego użytkowania, może być uznany za samodzielny2.
Chociaż dla budynku uzyskano wcześniej pozwolenie na użytkowanie, to z uwagi na współdzielone, niewystarczająco oddzielone piony instalacji, niektórym lokalom mieszkalnym odmówiono przymiotu samodzielności.
Również dużym problemem, były dokonane w toku realizacji, zaklasyfikowane jako nieistotne, odstępstwa od projektu budowlanego. Z uwagi na nieistotność odstępstw nie było konieczne uzyskanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego, co być może pozwoliłoby wykryć problem wcześniej.
Pierwotny projekt budowlany przygotowano w oparciu o przepisy Rozporządzenia WT w brzmieniu sprzed 01.01.2018 roku. Projekt budowlany po wprowadzonych zmianach przygotowano jednak z pominięciem zmiany Rozporządzenia WT.
Przepisy przejściowe przewidywały, że dotychczasowe brzmienie Rozporządzenia WT można było zastosować, o ile wniosek o zmianę pozwolenia złożony byłby przed 01.01.2018 roku.
Zespół projektowy dokonał niejednolitej interpretacji przepisów. W rezultacie część budynku zaprojektowano według wymogów Rozporządzenia WT w brzmieniu do 31.12.2017 roku, a część obiektu według wersji przepisów obowiązujących w okresie opracowywania zmienionej dokumentacji projektowej.
Problem przejawiał się tym, że niektóre mieszkania jednopokojowe nie miały wymaganych aktualnie 25 m2 powierzchni użytkowej (§94) – co było dopuszczalne zgodnie z brzmieniem Rozporządzenia WT w brzmieniu właściwym dla dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jednocześnie niektóre nowoprojektowane mieszkania nie miały zapewnionego przynajmniej jednego pokoju o powierzchni nie mniejszej niż 16 m2, co było wymagane przed 01.01.2018 roku.
Rozwiązanie
Skoro odstępstwa były nieistotne i nie inicjowano postępowania o zmianę pozwolenia na budowę przed organem administracji architektoniczno-budowlanej, to nie zaistniało zdarzenie prawne, które pozwalałoby stosować przepisy w brzemieniu po nowelizacji.
W przypadku odmowy udzielenia niektórych zaświadczeń, nawet w razie wątpliwości co do poprawności interpretacji organu, z uwagi na czas potrzebny na rozpoznania sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i planowaną sprzedaż lokali, nie zdecydowano się na jakiekolwiek zażalenie.
Zamiast tego, w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami, przeprowadzono w budynku niewielkie zakresem przebudowy, które doprowadziły do połączenia niektórych problematycznych lokali. W innych mieszkaniach, które nie miały pomieszczenia o powierzchni 16 m2 w ramach przebudowy zmieniono nieznacznie układ komunikacji wewnątrz (przesunięcie drzwi). Wobec realizacji przebudowy tą część budynku (lokal) można było ocenić według aktualnego brzmienia Rozporządzenia WT, które określa powierzchnię minimalną mieszkania (25 m2), ale nie stawia wymogów co do zapewnienia pomieszczenia o pow. 16 m2.