Inwestor prywatny złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W przedłożonym projekcie budowlanym projektowany obiekt został zaliczony do I kategorii geotechnicznej. Działka nie znajduje się w obszarze objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
1. Ustalenia planu miejscowego/decyzji o warunkach zabudowy
Teren inwestycyjny nie jest objęty przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego inwestor uzyskał decyzję Burmistrza o warunkach zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z niezbędną infrastrukturą techniczną.
2. Planowana inwestycja
Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z wewnętrzną instalacją gazową i zagospodarowaniem terenu.
3. Decyzja starosty
Starosta odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zbiornika na ścieki sanitarne.
W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że postanowieniem nałożono na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości występujących w projekcie zagospodarowania terenu i projekcie architektoniczno‑budowlanym poprzez m.in. doprowadzenie projektu do zgodności z uchwałą Sejmiku Województwa dotyczącą zakazu lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, w związku z lokalizacją inwestycji na Obszarze Chronionego Krajobrazu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zakaz ten nie dotyczył obszarów zwartej zabudowy miast i wsi, w granicach określonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, gdzie dopuszcza się uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej i usługowej – pod warunkiem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od brzegu wód, określonej poprzez połączenie istniejących budynków na przylegających działkach. Natomiast zgodnie z załącznikiem graficznym do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została wyznaczona nieprzekraczalna linia zabudowy od dróg. W przypadku wnioskowanej działki nieprzekraczalna linia zabudowy została określona od drogi w odległości 6,0 m, nie ma natomiast wyznaczonej linii zabudowy od brzegu wód.
Starosta stwierdził, że odległość projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zbiornikiem na ścieki sanitarne w stosunku do linii terenu wód otwartych wynosi 76 m, zatem w tym zakresie projekt jest niezgodny z uchwałą Sejmiku Województwa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji organ odmówił wydania pozwolenia.
4. Reakcja stron
Inwestor złożył odwołanie, twierdząc, że inwestycja spełnia wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym nie ma określonej linii 100 m od granicy jeziora, a uchwała Sejmiku Województwa w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu nie może naruszać uprawnień nabytych na podstawie ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
5. Rozstrzygnięcie wojewody
Wojewoda utrzymał decyzję odmowną w mocy.
Akty prawne, w których wprowadzono tę formę ochrony przyrody mają status przepisów prawa miejscowego i w związku z tym rozwiązania z nich wynikające muszą być brane pod uwagę w procesie stosowania prawa. Za koniecznością szerokiego uwzględniania postanowień wynikających z aktów prawnych wyznaczających obszary chronionego krajobrazu przemawia również wynikająca z art. 5 ustawy Prawo ochrony środowiska zasada kompleksowości działań mających wpływ na elementy przyrodnicze podlegające ochronie.
Zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych świadczy o woli ustawodawcy do zapewnienia organom władzy lokalnej szerokich uprawnień do kształtowania za pomocą przepisów prawa miejscowego stosunków społecznych w sposób adekwatny do warunków i specyfiki danego terenu. Stosowanie powyższego zakazu następuje w stanie faktycznym wypełniającym dyspozycję przepisów i nie jest zależne od przeprowadzenia oceny wpływu inwestycji na przyrodę czy środowisko. Źródłem stosowanych ograniczeń prawa własności mogą być również przepisy prawa powszechnie obowiązującego o charakterze miejscowym.
Wobec powyższego, organ architektoniczno-budowlany nie tylko mógł, ale musiał zweryfikować zgodność przedłożonej dokumentacji projektowej z postanowieniami uchwały w przedmiocie obszarów chronionego krajobrazu.
W planie miejscowym wskazano, iż inwestycje na obszarze chronionego krajobrazu należy dostosować do wymogów uchwały Sejmiku Województwa w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu. Uchwała Sejmiku Województwa stanowi źródło powszechnie obwiązującego prawa – ustalenia planu miejscowego nie mogą zatem wyłączyć obowiązku stosowania przepisów tej uchwały.
Wojewoda wskazał też, że część przedmiotowej działki położona jest poza strefą 100 m od linii brzegu jeziora i istnieje możliwość zaprojektowania budynku tak, aby usytuowany był poza tą strefą. Inwestorzy mieli więc możliwość dostosowania projektu do wymogu uchwały w sprawie obszaru chronionego krajobrazu, a tym samym wywiązania się z obowiązku usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym, zawartego w postanowieniu Starosty.
Projektowany budynek znajduje się w pasie 100 m od granicy z linią brzegową jeziora, tym samym planowana inwestycja narusza zakaz wynikający z powyższych uregulowań.
Odmowa udzielenia pozwolenia na budowę była prawidłowa.
6. Wnioski i rekomendacje
Właściwy organ w pierwszej kolejności bada zatem zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli na terenie objętym inwestycją taki plan nie obowiązuje, to z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To nie wyczerpuje jednak obowiązków organu, który winien zbadać nadto zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z innymi przepisami prawa miejscowego. Do innych aktów prawa miejscowego wskazanych w art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego zaliczyć można m.in.:
- tzw. uchwały krajobrazowe wydawane na podstawie art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- tzw. uchwały antysmogowe wydawane na podstawie art. 96 ustawy Prawo ochrony środowiska;
- regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie gminy;
- regulamin dostarczania wody i odprowadzenia ścieków;
- plan ochrony dla parku krajobrazowego;
- uchwały wyznaczające strefy ochrony krajobrazu.