Inwestor złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę pensjonatu z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na terenie własnej działki objętej planem miejscowym.
1. Ustalenia planu miejscowego/decyzji o warunkach zabudowy
Teren inwestycyjny jest objęty przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – położony jest w obrębie terenu jednostkowego o przeznaczeniu: zabudowa mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna z usługami, przy czym zakres dopuszczalnych usług obejmuje m.in. pensjonaty, a wielkość funkcji usługowej ustalono do 100% powierzchni budynku.
2. Decyzja starosty
Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla wnioskowanej inwestycji.
Przedłożony przez inwestora do zatwierdzenia projekt obejmował budynek o funkcji pensjonatu, wolnostojący, z dachem płaskim – co wypełniało ustalenia planu miejscowego, zachowujący ustalone w planie linie zabudowy, o powierzchni zabudowy stanowiącej 19,18% powierzchni działki (przy dopuszczonej maksymalnej wartości 20%), a powierzchnia biologicznie czynna stanowi 73% powierzchni działki (przy wymaganej wartości minimalnej 60%). Wymagana liczba miejsc postojowych to 1m p./1 pokój pensjonatowy – zaprojektowano 13 miejsc postojowych (przy wymaganych 8). Wysokość projektowanego budynku, mierzona w myśl ustaleń planu miejscowego od uśrednionej naturalnej warstwicy terenu w granicach rzutu budynku, wynosiła 7,5 m – dopuszczalne w planie (przy przyjęciu uśrednionej naturalnej warstwicy 1,6 m n.p.m.).
W ocenie starosty planowana inwestycja spełniała wymagania planu miejscowego. Projekt budowlany posiadał wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, w tym pozwolenie wodnoprawne, a także zawierał odpis protokołu z narady koordynacyjnej dotyczącej infrastruktury technicznej projektowanej w ramach zamierzenia inwestycyjnego.
3. Reakcja stron
Odwołanie wniósł właściciel działki sąsiedniej, zarzucając błędne obliczenia średniej wartości rzędnych terenu w obrysie projektowanego budynku. Do odwołania dołączył obliczenia sporządzone przez uprawnionego geodetę – według tych obliczeń wartość wynosiła 1,2 m n.p.m. (a nie 1,6 – jak w projekcie). Strona wniosła o przeprowadzenie dodatkowego postępowania i ustalenie przez organ II instancji prawidłowego przebiegu naturalnych warstwic z pomocą powołanego biegłego geodety.
4. Rozstrzygnięcie wojewody
Wojewoda utrzymał decyzję w mocy.
W ocenie Wojewody żądanie powołania biegłego geodety było niezasadne, jako że możliwe było podjęcie rozstrzygnięcia w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Wskazując na ww. rzędną 1,2 m n.p.m., obliczoną na podstawie bardzo wielu szczegółowych rzędnych ustalonych i naniesionych na mapę przez geodetę, strona skarżąca utrzymywała, że wysokość projektowanego budynku nie spełnia wymogów planu miejscowego.
Odnosząc się do powyższego zarzutu Wojewoda stwierdził, że metoda przyjęta przez skarżącą nie może być uznana za obowiązującą. Jako że ustalenia planu miejscowego odnoszą się do naturalnej warstwicy terenu, jak najbardziej celowym jest przyjęcie wartości rzędnych, jakie występowały na tym terenie w momencie uchwalenia planu, a zatem tych uwidocznionych na mapie, na której sporządzono rysunek planu, co stawia wszystkich właścicieli nieruchomości na danym terenie w identycznej sytuacji. Inwestor, wskazując dwie wartości określające poziom terenu – jedyne, które można odczytać z tej mapy, a które znajdują się w obrębie obrysu budynku – obliczył na ich podstawie średnią wartość, tj. 1,65 m n.p.m., od której wyznaczono maksymalną dopuszczalną wysokość budynku (przy czym do obliczenia wysokości budynku przyjął wartość niższą, tj. 1,60 m n.p.m.). W ocenie organu odwoławczego przyjęte założenia są zasadne w świetle ustaleń planu miejscowego, a co za tym idzie, projektowany budynek jest zgodny z planem w zakresie wysokości.
Wojewoda dodał, że w planie miejscowym posłużono się pojęciem uśrednionej naturalnej warstwicy terenu w granicach rzutu budynku, jednak w żaden sposób nie sprecyzowano, w jaki sposób należy tę średnią wartość obliczać. Zatem uznał Wojewoda, że brak jest podstaw, aby kwestionować metodę przyjętą przez inwestora, a dawać pierwszeństwo metodzie proponowanej przez stronę skarżącą. Prowadziłoby to do nakładania na inwestora ograniczeń, które nie wynikają z ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ nie może formułować wymagań nie mających oparcia w planie miejscowym, a ich niewypełnienie nie może stanowić podstawy do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.
Podsumowując ocenił organ odwoławczy, że przedłożony projekt budowlany spełnia warunki wynikające z art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego, a inwestor dopełnił wymogów wynikających z art. 32 ust. 4 tej ustawy. Złożył kompletny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na sporną inwestycję i wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Projekt budowlany był kompletny, posiadał wszelkie niezbędne uzgodnienia, a przyjęte rozwiązania odpowiadały obowiązującym przepisom, w tym przepisom ustawy Prawo budowlane i przepisom techniczno-budowlanym. Projekt został opracowany przez osoby legitymujące się stosownymi uprawnieniami budowlanymi (zaświadczenie o ich wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego oraz dokumenty potwierdzające posiadanie uprawnień), które złożyły oświadczenie o wykonaniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, normami i zasadami wiedzy technicznej.
Skoro weryfikacja projektu w tak określonym zakresie zakończyła się wynikiem pozytywnym, to po stronie organu I instancji powstał obowiązek wydania pozwolenia na budowę.
5. Wnioski i rekomendacje
Zasadą jest, że odpowiedzialność za merytoryczną zawartość projektu architektoniczno-budowlanego ponoszą wyłącznie projektant oraz ewentualnie osoba sprawdzająca projekt, którzy mają obowiązek złożyć oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Prawo budowlane w art. 35 przewiduje ograniczony zakres badania projektu budowlanego przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, które nie mają uprawnień do merytorycznego badania projektu budowlanego, w tym oceny konkretnych rozwiązań projektowych w zakresie ich zgodności z zasadami wiedzy technicznej. Zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę nie zwalnia projektanta z odpowiedzialności za przyjęte rozwiązania projektowe.