Pan Michał jest właścicielem działki położonej na przedmieściach miasta, którą odziedziczył po dziadkach. Od kilku miesięcy prowadził rozmowy z deweloperem zainteresowanym zakupem całej nieruchomości pod budowę osiedla domów jednorodzinnych. Działka, o powierzchni ponad 3 000 m², ma dostęp do drogi publicznej i znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji. Transakcja zapowiadała się obiecująco, aż do momentu, gdy geodeta zatrudniony przez dewelopera przeprowadził analizę granic.
Problem
Zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków (EGiB), granice działki Pana Michała przebiegają inaczej niż wskazuje to obecny stan zagospodarowania terenu. Problem dotyczy głównie zachodniej granicy, sąsiadującej z działką Pani Marii, na której stoi stary drewniany płot, utrzymywany i odnawiany przez rodzinę sąsiadki od ponad 40 lat. Granica w ewidencji przebiega jednak kilka metrów dalej, co oznacza, że część terenu użytkowanego przez Panią Marię faktycznie znajduje się w obrębie działki Pana Michała.
Skutek
Deweloper, nie chcąc ryzykować problemów formalnoprawnych i ewentualnych sporów sąsiedzkich, wstrzymał transakcję do momentu wyjaśnienia kwestii granic. Tymczasem ustalenie stanu prawnego okazało się skomplikowane, ponieważ brakuje aktualnej dokumentacji geodezyjnej potwierdzającej przebieg granic. Żadna ze stron nie dysponuje operatem rozgraniczeniowym, podziałem ani materiałami zasobu geodezyjnego o wystarczającej dokładności.
Podjęte działania
W związku z brakiem jednoznacznych dokumentów potwierdzających przebieg granic, konieczne było przeprowadzenie formalnej procedury ustalenia granic zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Geodeta uprawniony, działając na podstawie § 31 i § 32 tego rozporządzenia, wszczął postępowanie, którego celem było określenie rzeczywistego przebiegu granicy pomiędzy działką Pana Michała a sąsiednią nieruchomością.
W myśl aktualnych przepisów, procedura obejmuje obowiązek zawiadomienia właścicieli obu działek, przeprowadzenie czynności w terenie z ich udziałem oraz sporządzenie protokołu ustalenia granic. Podstawą decyzji był tzw. ostatni spokojny stan posiadania, potwierdzony zgodnymi oświadczeniami stron i analizą dostępnych danych.
Po zakończeniu procedury ustalenia granic dokumentacja została przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W efekcie granica została oficjalnie uregulowana, co umożliwiło wznowienie negocjacji z deweloperem i sfinalizowanie transakcji.
Wnioski
Przypadek ten doskonale obrazuje, że wieloletni sposób użytkowania nieruchomości nie zawsze pokrywa się z granicami ewidencyjnymi. W sytuacjach rozbieżności, szczególnie przy planowanej sprzedaży gruntu pod inwestycję, niezbędne jest skorzystanie z formalnej procedury ustalenia granic. Ujednolicone zasady, zawarte w obowiązujących przepisach, zapewniają przejrzystość i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, pod warunkiem, że właściciele są gotowi do współpracy.