Na przestrzeni lat, analizując co raz to kolejne zmiany przepisów Prawa budowlanego lub wydanych na podstawie tej ustawy przepisów wykonawczych, zwraca się uwagę, że przepisy przejściowe, ukształtowane są w sposób zbliżony do siebie. Prawidłowością, pewną złotą zasadą, przy przyjmowaniu co raz to kolejnych przepisów nowelizujących, jest prawnicza paremia lex retro non agit, a więc pochodząca jeszcze ze starożytnego prawa rzymskiego zasada, że prawo nie działa wstecz.
Ta zasada prawidłowej legislacji nie została zapisana wprost, ale wywodzi się ją z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w którym wskazano, że Polska jest demokratycznym państwem prawa. Zasada ta kształtuje zaufanie obywateli do Państwa, stanowi gwarancję bezpieczeństwa i stabilności prawnej.
W dorobku orzecznictwa i doktryny wskazuje się w przytłaczającej większości, że legislacja, która przewidywałaby możliwość oddziałania nowych przepisów na przeszłe stany faktyczne jest nie do pogodzenia z zasadą demokratycznego państwa prawa. Prawo ma być stanowione tak, aby nie powodować stanu niepewności. Powtarzającym się elementem jest wywodzona z tej zasady ochrona interesów w toku, to jest możliwość ich dokończenie na dotychczasowych zasadach.
W odniesieniu do tego rodzaju regulacji, które miałyby oddziaływać wstecz, można spodziewać się zarzutu ich niekonstytucyjności. W razie potwierdzenia takiego stanu rzeczy przez Trybunał Konstytucyjny, taki przepis straci moc obowiązującą.
Niemniej nie będzie się to działo automatycznie, bo nie jest to jednak zasada bezwzględnie obowiązująca. Co do zasady zabronione jest stosowanie nowych przepisów do zdarzeń, które wydarzyły i zakończyły się przed wejściem w życie nowelizacji. Dopuszcza się natomiast stosowanie przepisów poprzez modyfikowanie stanów istniejących. Przykładem są tutaj chociażby reguły prawa karnego, które mogą zdepenalizować czyny, które w przeszłości stanowiły przestępstwo.
Odejście od tego rodzaju regulacji możliwe jest o ile wprowadza się nowe regulacje w randze ustawy, w celu ochrony innej wartości konstytucyjnej, a między tymi regulacjami zachowana jest często podkreślana w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego zasada proporcjonalności.
W kontekście powyższego kluczowego znaczenia nabierają tak zwane przepisy przejściowe. Jest to fragment regulacji, który odnosi się do stanów intertemporalnych, a więc właśnie stanów faktycznych i stosunków, które pozostają w toku w dniu wejścia w życie aktu prawnego lub jego zmiany. Takie regulacje zawiera zdecydowana większość aktów normatywnych i jak widać znaczne trudności interpretacyjne nastręczają przepisy, co do których kwestie intertemporalne są nieprzejrzyste lub, co jest jednak rzadkością, w ogóle je pominięto.
Na przestrzeni lat w odniesieniu do kolejnych nowelizacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane zaobserwować można w sposób powtarzalny stanowisko ustawodawcy, który zmiany wprowadza na przyszłość. Przepisy przejściowe dla kolejnych nowelizacji słusznie wprowadzają zmienione przepisy jako obowiązujące dopiero dla zamierzeń inwestycyjnych, które realizowane będą po wejściu w życie nowo brzmiących przepisów. Czasem to inwestorowi pozostawia się możliwość wyboru, które przepisy mają mieć do sprawy zastosowanie. Aby jednak określić, które sprawy pozostają w toku na dzień wejścia w życie nowelizacji, konieczne jest pewne zamanifestowane na zewnątrz zdarzenie o znaczeniu prawnym.
W ujęciu przepisów przejściowych Prawa budowlanego takim uzewnętrznieniem woli inwestora jako uczestnika procesu budowlanego pozwalającym na skorzystanie z przepisów w dotychczasowym brzmieniu są najczęściej:
- złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego (art. 34 ust. 5 PBud);
- złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę;
- dokonanie zgłoszenia realizacji robót budowlanych, do realizacji których nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 30 PBud).
Znaczenie ma tutaj zatem moment zainicjowania postępowania administracyjnego. Bez znaczenia będzie natomiast data uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę czy zaświadczenia o braku sprzeciwu. Dlatego też przy większych nowelizacjach prawa budowlanego obserwowaną powtarzalną praktyką jest składanie wniosków z projektem budowlanym w stanie niezupełnym lub wręcz prowizorycznym, który następnie podlega nawet istotnym modyfikacjom. Inwestorzy korzystają w tym zakresie z art. 98 Kodeksu postępowania administracyjnego i dokonują zmian projektu budowlanego w warunkach zawieszonego postępowania. Termin na jego podjęcie wynosi aż 3 lata. Zwrócić trzeba jednak uwagę, że zgodnie z tym przepisem organ jedynie może na wniosek zawiesić postępowanie.
W zakresie wprowadzanych modyfikacji należy też zachować pewien umiar, aby zmieniony projekt budowlany nie został uznany za de facto nowy wniosek o pozwolenie na budowę. Kluczowe jest tutaj zachowanie tak zwanej „tożsamości inwestycji”, chociaż termin ten podlegał szerszemu omówieniu w ramach orzecznictwa do zakresu dopuszczalnych zmian decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie zmian projektu w toku postępowania.
W określonych sytuacjach nieco inaczej mogą kształtować się zagadnienia intertemporalne co do warunków technicznych dla budynków, a niekiedy poprzez uchybienia prawodawcy dojść może do sytuacji, w której akt normatywny nie zawiera w ogóle przepisów przejściowych.
Powyższe stanowi oczywiście uwagę natury ogólnej i każdorazowo należy weryfikować przepisy przejściowe, aby określić dokładne ich brzmienie. Przykładowo wskazać tutaj można na nowelizację Prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 roku. Zgodnie z przepisami przejściowym dla tej obszernej ustawy nowelizującej (wprowadza m.in. tzw. trójpodział projektu budowlanego) przewidziano pewne rozwiązania specjalne. Po pierwsze, w okresie 12 miesięcy od wejścia w życie nowelizacji inwestor mógł dokonać wyboru o posłużeniu się projektem budowlanym opracowanym zgodnie z przepisami w brzmieniu dotychczasowym. Po drugie, pomimo zainicjowania postępowania przed wejściem w życie zmiany przepisów do procedury odstępstw od projektu budowlanego stosowało się przepisy w nowym brzmieniu. To ostatnie wynikało z faktu, że wprowadzone zmiany miały charakter porządkujący, korzystny dla inwestorów.