Pierwsze weryfikacje, które mają miejsce w toku postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz uzyskania pozwolenia na budowę, prowadzi w określonym przepisami zakresie (w szczególności art. 35 Prawa budowlanego) prowadzi organ administracji architektoniczno-budowlanej. Kolejne sprawdzenia prowadzone są w toku kontroli Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej, które poprzedzają złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Ostatnią standardową kontrolę zgodności zrealizowanych robót z przepisami o warunkach technicznych przeprowadza organ nadzoru budowlanego, w toku kontroli bezpośrednio poprzedzającej uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Niemniej, pomimo przejścia z sukcesem przez te wszystkie weryfikacje, należy mieć na względzie, że budowa nowego obiektu budowlanego to nie jest jedyny moment, kiedy inwestor zobowiązany jest stosować się do przepisów rozporządzenia. Co więcej, brzmienie przepisów o warunkach technicznych w okresie wznoszenia budynku, nie jest niezmiennym stanem prawnym, stosowanym do każdych dalszych zmian budowlanych tego obiektu.
Zgodnie z § 2 Rozporządzenia WT jego przepisy stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. Do powyższego dla ułatwienia należałoby dodać jeszcze, zgodnie z definicją „budowy” zawartą w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, że Rozporządzenie WT stosuje się jeszcze również do odbudowy, rozbudowy i nadbudowy.
Zakres planowanego zamierzenia inwestycyjnego będzie nam tym samy rzutował na zakres, w jakim zobowiązani jesteśmy dostosować obiekt budowlany lub jego część do aktualnego brzmienia obowiązujących regulacji Rozporządzenia WT. Przykładowo, opublikowany w czerwcu 2025 roku przez ministerstwo na potrzeby konsultacji projekt nowego Rozporządzenia WT przewiduje obowiązek instalowania dźwigów osobowych (wind) w budynkach użyteczności publicznej oraz zamieszkania zbiorowego, które mają 2 lub więcej kondygnacji oraz budynkach wielorodzinnych, które mają 3 lub więcej kondygnacji. Nie oznacza to jednak masowego instalowania wind przez spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowej. Nowy projekt rozporządzenia zawiera bowiem tożsamą do § 2 Rozporządzenia WT regulację. Dopiero zatem przebudowa całego budynku, ewentualnie jego nadbudowa, powinna się wiązać z obowiązkiem zamontowania windy.
Przy tego typu zamierzeniach inwestycyjnych, w odniesieniu do niektórych kategorii budynków, istnieje możliwość swoistego zamiennego zapewnienia, że roboty odpowiadać będą stanowi przewidywanemu przez aktualne brzmienie Rozporządzenia WT.
Zgodnie z § 2 ust. 2 przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków, wymagania Rozporządzenia WT mogą być spełnione w sposób inny niż przewidziano w jego treści stosowanie do ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy. W odniesieniu do zabytków taka ekspertyza musi być dodatkowo uzgodniona z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Dla budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m2 zakres takiego dopuszczonego ekspertyzą rozwiązania zamiennego w stosunki do Rozporządzenia jest nieograniczony. W przypadku budynków, których powierzchnia użytkowa przekracza 1000 m2 ekspertyza nie może określać innego niż wskazany w przepisie sposobu spełnienia regulacji Rozporządzenia WT co do wymagań efektywności energetycznej.
Wyjątkiem od stosowania przepisów (lub wskazań ekspertyzy) przy budowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania jest konieczność wyposażenia instalacji grzewczej budynku w urządzenie automatycznie sterujące temperaturą, o ile dochodzi do zmiany źródła ciepła (§137 ust. 10 Rozporządzenia WT) oraz kwestie bezpieczeństwa pożarowego.
Zgodnie z § 207 ust. 2 przepisy dot. bezpieczeństwa pożarowego, przepisy z zakresu szerokości oraz wysokości stopni schodów (§ 68) oraz wymagań dla oświetlenia awaryjnego (§ 181) stosuje się do już użytkowanych istniejących budynków, które na podstawie przepisów odrębnych uznaje się za zagrażające życiu ludzi. Takim przepisem odrębnym jest z pewnością § 16 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Przepis ten wskazuje, że zagraża życiu ludzi budynek, którego warunki techniczne nie zapewniają możliwości ewakuacji ludzi. Przejawem braku takiej możliwości są w szczególności zbyt wąskie (mniejsze o ponad 1/3 od wymaganych) lub nieprawidłowo wytyczone drogi ewakuacyjne.
Jakkolwiek wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 15.12.2016 roku (sygn. II SA/Ol 499/16, opubl. LEX), został ostatecznie uchylony na skutek wniesionej skargi kasacyjnej przez Naczelny Sąd Administracyjny[1], to warta odnotowania jest teza z uzasadnienia tego orzeczenia: „Istnienie budynku, który wprawdzie został wybudowany pod rządami "starego" prawa, ale istnieje i jest użytkowany pod rządami "nowego" prawa jest zdarzeniem "ciągłym" albo sytuacją trwającą także po wejściu w życie nowych przepisów. Zatem wprowadzenie nowych wymogów ochrony przeciwpożarowej dla takich budynków jest działaniem retrospektywnym prawa, a nie działaniem retroaktywnym. Taka regulacja nie narusza zasady niedziałania prawa wstecz.”
W tej konkretnej sprawie nowe wymogi przeciwpożarowe zgodnie z art. 207 ust. 2 Rozporządzenia WT można byłoby stosować do budynku już istniejącego. Nie były retroaktywne. WSA w Olsztynie błędnie jednak pominął przepisy przejściowe z rozporządzenia nowelizującego, które do określenia wysokości budynku, a tym samym dla określenia obowiązujących warunków przeciwpożarowych, nakazywały stosować przepisy w brzmieniu dotychczasowym, jeżeli przed dniem jego wejścia zmiany w życie – zgodnie z najczęstszą ogólną zasadą - proces budowlany został zainicjowany w ujęciu administracyjnoprawnym. Czyli:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów;
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
[1] Wyrok NSA z 20.02.2019 r., II OSK 813/17, LEX nr 2648331.