Ochrona środowiska w procesie inwestycyjnym: Kluczowe wymogi prawne dla inwestorów i wykonawców

Ochrona środowiska w procesie budowlanym to szereg działań mających na celu minimalizowanie negatywnego wpływu projektowanej inwestycji na otaczający teren i zasoby naturalne. Obejmuje to zarówno aspekty prawne, jak i praktyczne działania na placu budowy. Poniżej omówione zostaną kluczowe regulacje ustawy – Prawo budowlane obowiązujące w tym względzie.

1. Spełnienie wymogów przewidzianych dla obiektów budowlanych w przepisach unijnych

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[1] obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy – biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować – w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 305/2011 z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz.Urz. UE L 88 z 04.04.2011, str. 5, z późn. zm.), dotyczących:

1. nośności i stateczności konstrukcji,
2. bezpieczeństwa pożarowego,
3. higieny, zdrowia i środowiska,
4. bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów,
5. ochrony przed hałasem,
6. oszczędności energii i izolacyjności cieplnej,
7. zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych.

Równocześnie, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1–7 p.b. W szczególności są to wymagania dotyczące bezpieczeństwa, a także zapewnienia odpowiednich warunków użytkowych, takich jak: zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną czy usuwanie odpadów i ścieków, utrzymanie właściwego stanu technicznego, zapewnienie niezbędnych warunków do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, spełnianie warunków bezpieczeństwa i higieny pracy, a także ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków bądź objętych ochroną konserwatorską.

Ustawodawca zalecił przy tym, by w budynkach użytkowanych przez jednostki sektora finansów publicznych stosowane były urządzenia wykorzystujące energie wytworzoną z odnawialnych źródeł energii, oraz umożliwiające wytwarzanie energii z takich źródeł, a także technologie wykorzystywane w budynkach o wysokiej charakterystyce energetycznej.

2. Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Ustawodawca, przewidując możliwość wprowadzenia odstępstw od warunków techniczno-budowlanych określonych w art. 7 p.b. wykonania danego obiektu budowlanego, wskazał jednocześnie – zgodnie z art. 9 ust. 1 p.b. – że jest to dopuszczalne jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych, zaś odstępstwo nie może m.in. powodować pogorszenia stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Sama przy tym ocena, czy w danej sytuacji zachodzi przypadek szczególnie uzasadniony dla odstępstwa należy oczywiście do właściwego organu administracji architektoniczno‑budowlanej[2].

3. Wymóg uzyskania pozwolenia na budowę

Stosownie do treści art. 29 ust. 6 p.b., ustawodawca przesądził, iż w odniesieniu do inwestycji, które zwykle wymagają jedynie zgłoszenia, istnieje wymóg uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli tylko inwestycja ta stanowi (może zostać zakwalifikowana jako) przedsięwzięcie, które wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięcie wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, z wyłączeniem jednakże następujących przedsięwzięć:

1. budowy parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m², służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
2. budowy gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m² i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
3. budowy stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowanych na obszarze Natura 2000.

Sama przy tym decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego może zostać wydana dopiero po uprzednim przeprowadzeniu m.in. oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (art. 32 ust. 1 pkt 1 p.b.). Do wniosku o pozwolenia na budowę należy wówczas z kolei załączyć, tj. w przypadku zamierzenia budowlanego, poprzedzonego decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną w postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa – załącznik graficzny określający przewidywany teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz przewidywany obszar, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie, o ile dołączenie tego załącznika było wymagane przez przepisy obowiązujące w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w szczególności mapę, o której mowa w art. 74 ust. 1 pkt 3a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zgodnie natomiast z art. 30 ust. 7 p.b., organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji o sprzeciwie, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:

1. zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4. wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jak wyjaśnia się to przy tym w orzecznictwie sądowo-administracyjnym[3], na tle brzmienia art. 30 ust. 7 p.b. można sformułować wniosek, że już sama potencjalna możliwość pogorszenia stanu środowiska stanowi dla właściwego organu wystarczającą podstawę do nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Organ dysponuje w tym zakresie zaś znaczną swobodą, co nie oznacza oczywiście, że może działać dowolnie lub arbitralnie. Nie jest zatem konieczne udowodnienie, że planowane przedsięwzięcie pogorszy stan środowiska. Wystarczające jest wskazanie przesłanek związanych ze stanem faktycznym sprawy, z których wynika, że pogorszenie stanu środowiska jest prawdopodobne, nawet w stopniu minimalnym. Trzeba mieć jednak na względzie, że organ architektoniczno-budowlany nie jest organem administracji ochrony środowiska lub ochrony przyrody, a zatem nie dysponuje kompetencyjnymi, organizacyjnymi i fachowymi możliwościami w zakresie szczegółowej i specjalistycznej oceny projektowanego przedsięwzięcia z punktu widzenia zagrożeń dla środowiska. W związku z powyższym wymogi prawidłowości spełnia wskazanie takich elementów stanu faktycznego sprawy, które – w swobodnej ocenie organu – wskazują, że realizacja planowanego obiektu lub planowanych robót budowlanych może spowodować pogorszenie stanu środowiska. Oczywiście ocena w tym zakresie musi uwzględniać nie tylko obowiązujące przepisy z zakresu prawa ochrony środowiska i ochrony przyrody, lecz także wskazania wiedzy i doświadczenia życiowego.

4. Wymagane załączniki do zgłoszenia budowy

Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do takiego zgłoszenia należy załączyć zaś m.in. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów (art. 30 ust. 2a p.b.).

5. Zakres sprawdzenia wniosku o pozwolenie na budowę

Przed wydaniem samej decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b.).

Zbadanie zgodności rozwiązań zaproponowanych w projekcie budowlanym z wymaganiami ochrony środowiska jest zatem podstawowym obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej. Negatywny wynik ustaleń organu, co do zgodności projektu budowlanego z przepisami ochrony środowiska (np. z przedłożoną decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach) przekreśla zaś możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Organy architektoniczno-budowlane mogą więc, korzystając z art. 35 ust. 3 p.b., zobowiązać inwestora do usunięcia nieprawidłowości, np. poprzez przedłożenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w sytuacji, gdy zakwalifikują inwestycję jako podpadającą pod przepisy rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko[4].

[1] T.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm. – dalej: „p.b.”

[2] Por. wyr. WSA w Warszawie z dnia 08.12.2006 r., sygn. akt VII SA/Wa 1272/06.

[3] Por. wyr WSA w Rzeszowie z dnia 08.06.2017 r., sygn. akt II SA/Rz 203/17.

[4] Por. wyr. WSA w Poznaniu z dnia 07.02.2024 r., sygn. akt II SA/Po 672/23.