Stan faktyczny
Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługami w parterze w postaci salonu kosmetycznego oraz wielobranżowego sklepu spożywczego. Budynek został wybudowany zgodnie z projektem budowalnym, ale inwestor uzyskał jedynie częściowe pozwolenie na użytkowanie nie obejmujące lokali usługowych. Najemcy rozpoczęli działalność gospodarczą w lokalach usługowych. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) przeprowadził kontrolę i stwierdził naruszenie art. 55 ustawy Prawo budowlane.
Kara przed rokiem 2020
Przed rokiem 2020, w sytuacji gdy inwestor przystąpił do użytkowania obiektu budowalnego z naruszeniem przepisów budowlanych, organ nakładał karę finansową jednokrotnie. Inwestor jednak w dalszym ciągu mógł korzystać z takiego obiektu budowlanego, musiał on tylko zapłacić nałożoną na niego karę.
Kara po nowelizacji
Po nowelizacji organ nadzoru budowlanego może nakładać kary pieniężne wielokrotnie, tak naprawdę w nieskończoność, jeśli nielegalne użytkowanie obiektu wciąż trwa. Kolejne kary mogą być wymierzane co 30 dni. Nowe przepisy dają inwestorowi więcej czasu na dopełnienie formalności. Przede wszystkim nadzór budowlany będzie musiał najpierw pouczyć inwestora, a dopiero po upływie 60 dni nałożyć karę w ramach procedury tzw. „żółtej kartki”.
Procedura tzw. „żółtej kartki”
W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu lub jego części z naruszeniem art. 55, organ nadzoru budowlanego najpierw poucza inwestora, że obiekt nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Pouczenie może zostać umieszczone jako wpis w protokole kontroli. Gdy inwestor będzie nieobecny organ nadzoru pouczy inwestora na piśmie. Po upływie 60 dni od dnia doręczenia pouczenia organ nadzoru budowalnego stwierdzi czy obiekt budowlany lub w tym przypadku jego część, nadal jest użytkowany bez pozwolenia na użytkowanie.
W przypadku niezaprzestania użytkowania niezgodnie z prawem, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, wymierzy karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, zgodnie z art. 59f ustawy Prawo budowlane. Po upływie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, o którym mowa powyżej, organ nadzoru budowlanego po raz kolejny sprawdzi, czy obiekt budowlany lub jego część jest nadal użytkowany bez pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi dalsze użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie, pomimo wydania postanowienia, o którym mowa powyżej, ponownie wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego w drodze postanowienia.
Postanowienie wymierzające karę może być wydawane wielokrotnie. Kolejne postanowienie nie może być wydane wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia.
Wnioski
Użytkowanie lokali usługowych bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest niezgodne z prawem, albowiem stanowi naruszenie art. 55 ustawy Prawo budowlane. Uchylanie się przez inwestora od uzyskania pozwolenia na użytkowanie po nowelizacji naraża go na cykliczne kary finansowe, nakładane co 30 dni, aż do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zanim jednak pierwsza kara zostanie nałożona organ musi pouczyć inwestora i odczekać 60 dni. Jest to tzw. procedura „żółtej kartki”. Procedura ma przede wszystkim za zadanie zmobilizowanie inwestora do dopełnienia formalności.