Organy nadzoru budowlanego stanowią wyspecjalizowaną część administracji publicznej, zaliczaną do struktur administracji rządowej, której podstawowym zadaniem jest czuwanie nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego w zakresie zarówno procesu inwestycyjno-budowlanego, jak i późniejszego użytkowania obiektów budowlanych. W doktrynie i praktyce administracyjnej niekiedy określane są one mianem „policji budowlanej”, co choć nie znajduje podstawy w przepisach prawa, to dobrze oddaje charakter i zakres kompetencji tych organów, sprowadzający się m.in. do możliwości stosowania instrumentów władczych w celu zapewnienia ładu i porządku budowlanego.
Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 418), organy nadzoru budowlanego zostały upoważnione do podejmowania czynności kontrolnych, wydawania decyzji administracyjnych, postanowień oraz stosowania środków egzekucyjnych w celu wyeliminowania naruszeń przepisów budowlanych. Ich działania obejmują zarówno fazę realizacji inwestycji budowlanej, jak i okres eksploatacji obiektu. Zakres ich kompetencji odnosi się zatem do całego cyklu życia obiektu – od uzyskania pozwolenia na budowę, przez prowadzenie robót budowlanych, aż po zakończenie budowy i użytkowanie obiektu.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślono, że „organ nadzoru budowlanego nie działa wyłącznie reaktywnie – jego obowiązkiem jest także podejmowanie działań z urzędu w przypadkach uzasadnionego podejrzenia naruszenia prawa” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 810/17). Oznacza to, że organy te mogą wszczynać postępowania niezależnie od złożenia skargi czy wniosku, co istotnie wzmacnia ich pozycję w systemie kontroli przestrzegania prawa budowlanego.
Wydawane przez nadzór budowlany rozstrzygnięcia mogą przyjmować formę decyzji nakazujących określone działanie (np. wykonanie robót zabezpieczających, przywrócenie stanu zgodnego z prawem) lub decyzji zakazujących (np. zakaz użytkowania obiektu budowlanego w razie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia). Ta część kompetencji organów nadzoru budowlanego ma niebagatelny wpływ na odbiór społeczny tej inspekcji. W praktyce funkcja kontrolna i zmierzająca do egzekwowania prawa przez przedstawicieli organów nadzoru budowlanego nie zawsze spotyka się ze zrozumieniem ze strony uczestników procesu budowlanego. Nierzadko osoby zobowiązane do wykonania obowiązków nałożonych decyzją administracyjną próbują je obejść lub celowo ignorują. W takich przypadkach organy nadzoru mogą korzystać z przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 132 z późniejszymi zmianami), stosując środki przymusu, a w przypadkach kwalifikowanych – kierować sprawy na drogę postępowania karnego, np. z art. 91a Prawa budowlanego. W orzecznictwie sądowym, przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 września 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 1163/20, jednoznacznie potwierdzono, że niewykonanie obowiązków wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego skutkuje możliwością zastosowania egzekucji administracyjnej, niezależnie od subiektywnej oceny adresata decyzji.
W kontekście obowiązków właścicieli i zarządców nieruchomości pojawia się pytanie o zakres odpowiedzialności tych podmiotów w świetle przepisów prawa budowlanego. Co do zasady, obowiązki w zakresie utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, a także odpowiedzialność za ich bezpieczeństwo użytkowania, obciążają właścicieli, użytkowników wieczystych, zarządców lub inne podmioty, którym przysługuje władztwo nad nieruchomością. W przypadku realizacji inwestycji, te same osoby stają się również inwestorami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
Warto podkreślić, że nie każda czynność inspektora nadzoru budowlanego musi skutkować zastosowaniem sankcji. Część działań ma charakter profilaktyczny i służy weryfikacji sposobu realizacji obowiązków wynikających z przepisów prawa. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 1161/16, celem nadzoru budowlanego nie jest wyłącznie represja, lecz także prewencja i zapewnienie warunków do bezpiecznego użytkowania obiektów.
W związku z powyższym, osoby odpowiedzialne za obiekty budowlane – niezależnie od tego, czy występują w roli właściciela, zarządcy czy inwestora – powinny znać zakres kompetencji organów nadzoru oraz być świadome, czego mogą oczekiwać inspektorzy w trakcie przeprowadzania czynności kontrolnych. Dotyczy to w szczególności obowiązku prowadzenia odpowiedniej dokumentacji, zapewnienia dostępu do obiektu czy na teren budowy oraz udostępnienia informacji niezbędnych do oceny zgodności z prawem lub stanu technicznego kontrolowanego obiektu.
Źródła:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418).
- Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 132 z późniejszymi zmianami).
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 810/17.
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 września 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 1163/20.
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 1161/16.