W 2020 r. w Polsce nastąpiła istotna nowelizacja ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne w zakresie przepisów dotyczących prowadzenia ewidencji gruntów i budynków (EGiB), a w efekcie wydane zostało rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Zmiany te wpłynęły na wiele aspektów funkcjonowania systemu, w tym przede wszystkim na zasady oznaczania granic działek ewidencyjnych, ich klasyfikację, procedury ustalania. Reforma miała na celu podniesienie jakości i wiarygodności danych ewidencyjnych oraz ujednolicenie praktyk stosowanych przez organy administracji geodezyjnej.
Dane zawarte w ewidencji są podstawą wielu dziedzin życia m.in. planowania przestrzennego, wymiaru podatków, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami. Stanowi o tym art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Podstawy prawne
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752 ze zm.)
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. 2021 poz. 1390 z późn. zm.) („Rozporządzenie EGiB”)
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U.2022.1670 t.j).
Przed nowelizacją
Stan ewidencji przed nowelizacją w sposób znaczący odbiegał od rzeczywistego stanu użytkowania nieruchomości, co wpływało na zarządzenie przestrzenią, ale także wpływy z tytułu podatku od nieruchomości. Przekładało się to również na ilość sporów sąsiedzkich. Niezgodności zazwyczaj identyfikowane były w momencie zmiany pokoleniowej i podejmowanych prób obrotu nieruchomościami. Wtedy często okazywało się, iż rzeczywiście wykorzystywanie nieruchomości nie pokrywa się z danymi zawartymi w ewidencjach.
Granice działek ewidencyjnych były często określane na podstawie dokumentów archiwalnych, takich jak szkice czy fotomapy, które nie były potwierdzone pomiarem terenowym. W ewidencjach wprowadzony były granice bez jednoznacznego wskazania ich przebiegu w terenie. W wielu przypadkach nie istniały żadne protokoły ustalenia granic ani punkty graniczne oznaczone fizycznie w terenie.
Brakowało jasno określonej hierarchii dokumentów stanowiących podstawę wpisu granic do ewidencji. W praktyce oznaczało to, że różne powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (ODGiK), które są odpowiedzialne za prowadzenie ewidencji gruntów i budynków na poziomie lokalnym, stosowały odmienne standardy i wykorzystywały różne, nie zawsze wiarygodne źródła danych. Często źródłem danych były opisy ustne właścicieli nieruchomości. Dlatego pojawiały się niezgodności pomiędzy granicami wynikającymi z dokumentów sądowych czy administracyjnych a rzeczywistym przebiegiem granic opartym na pokoleniowym wykorzystaniu.
Zmiany przepisów
Podstawy wykazania w ewidencji granic działek ewidencyjnych zostały wyszczególnione w § 30 rozporządzenia EGiB i należą do nich dokumentacja geodezyjna przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego sporządzona na potrzeby postępowań sądowych i administracyjnych, inne materiały zasobu dotyczące przebiegu granic oraz dokumentacja geodezyjna sporządzona przez Straż Graniczną, jeżeli dokumentacja ta określa przebieg granic państwa z dokładnością odpowiednią dla ewidencji.
Z treści rozporządzenia EGiB można wyprowadzić podział granic ewidencyjnych na granice ustalone, granice przyjęte do ewidencji oraz granice nieustalone.
Granice ustalone są to granice, których przebieg został określony w wyniku formalnych czynności geodezyjnych, takich jak rozgraniczenie, scalenie, podział nieruchomości na podstawie dokumentacji powołanej powyżej. W przypadku braku dokumentacji lub materiałów albo danych pozwalających na odtworzenie położenia granic § 31 i § 32 rozporządzenia EGiB przewiduje procedurę ustalania granic z udziałem właścicieli oraz sporządzeniem odpowiedniego protokołu.
Granice przyjęte do ewidencji to granice, które nie były ustalane formalnie w terenie, lecz zostały przyjęte do operatu ewidencyjnego na podstawie wiarygodnych dokumentów i uzgodnień stron (§ 33). Dotyczy to przypadków, potwierdzonych zgodnym oświadczeniem złożonym do protokołu ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych przez właścicieli albo samoistnych posiadaczy, opisu prawa własności lub stanu posiadania tych osób oraz przysługujących im wielkości udziałów w prawie własności, daty nabycia tego prawa oraz informacji o dokumentach, które stanowiły podstawę opisu prawa własności albo stanu posiadania.
Jeśli oświadczenia nie są zgodne, przebieg granic działek ewidencyjnych wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych ustala geodeta uprawniony, według ostatniego spokojnego stanu posiadania, jeżeli ten stan posiadania nie jest sprzeczny z informacjami zawartymi w dostępnych dokumentach określających stan prawny gruntów w granicach tych działek. Stan ostatniego spokojnego posiadania musi być ustabilizowany i trwały (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2006 r., II CSK 206/06). W przypadku braku spokojnego posiadania lub sprzeczności z dokumentami przebieg granic działek ewidencyjnych obejmujących te grunty wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych ustala geodeta uprawniony po zbadaniu położenia znaków i śladów granicznych oraz przeprowadzeniu analizy wszelkich dostępnych dokumentów, zawierających informacje mające znaczenie w tym zakresie, w tym oświadczeń zainteresowanych podmiotów.
Granice nieustalone to granice wymagające dalszych działań geodezyjnych w celu ich jednoznacznego określenia. Są to granice, które nie zostały ani ustalone w terenie, ani przyjęte na podstawie dokumentów. Ich przebieg nie został zweryfikowany i nie ma podstaw do ich wiarygodnego odwzorowania na mapie ewidencyjnej.
Podsumowanie
Nieruchomości to nie tylko wartościowy składnik majątku, ale także źródło wielu sporów sąsiedzkich. Pokoleniowe zaniedbania często prowadzą do utraty części zazwyczaj niewielkiej nieruchomości. I chociaż powierzchnia jest niewielka, poczucie straty czy niesprawiedliwości składnia do podejmowania próby regulowania stanu prawnego nieruchomości. Z perspektywy każdego właściciela uporządkowanie granic nieruchomości powinno być czynnością wymaganą. Dobrze zatem, że z pomocą przychodzą zmiany przepisów.