Podstawa prawna: art. 35 ust. 3 i 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie zgodności i kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego – organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.
W przypadku, gdy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę jest niekompletny, to w zależności od charakteru braków organ administracji architektoniczno-budowlanej stosuje art. 64 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego lub art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. Jeżeli wniosek jest niekompletny pod względem formalnoprawnym, organ powinien wezwać do usunięcia braków formalnych (w trybie art. 64 § 2 k.p.a.), a po bezskutecznym upływie 7-dniowego terminu pozostawić wniosek bez rozpoznania. Natomiast w przypadku materialnoprawnych braków wniosku, powinien być zastosowany art. 35 ust. 3, przewidujący nałożenie postanowieniem obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie pod rygorem wydania decyzji odmownej (wyrok WSA w Łodzi z dnia 8 października 2024 r. II SA/Łd 447/24).
Czasem mogą powstać wątpliwości – kiedy mamy do czynienia z brakiem formalnym wniosku o pozwolenie na budowę, a kiedy z nieprawidłowością dokumentacji projektowej. Przede wszystkim dotyczy to obowiązku dołączenia innych wymaganych decyzji.
Warto więc zapamiętać:
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach musi być przedłożona z projektem budowlanym (jeśli jest wymagana) – nie jest to jednak wymóg formalny wniosku, tzn. w przypadku jej braku nie można pozostawić wniosku o pozwolenie na budowę bez rozpoznania (wyrok NSA z dnia 22 maja 2024 r. II OSK 2350/23);
- decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych również nie jest brakiem formalnym – inwestor powinien do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyć tę decyzję, a jeśli nie – to prawidłowe jest wezwanie do jej przedłożenia w trybie postanowienia z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, a nieprzedłożenie wymaganej dokumentacji w zakreślonym terminie powinno z kolei skutkować sankcją w postaci odmowy udzielenia pozwolenia na budowę. Niedopuszczalne jest w tym przypadku pozostawienia wniosku bez rozpoznania (wyrok WSA w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2024 r. II SAB/Łd 23/24).
Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę:
- w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia nakładającego obowiązek usunięcia nieprawidłowości;
- w przypadku wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę;
- jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.
Ważne! Jeżeli inwestor nie spełni choćby jednego z warunków określonych w art. 35 ust. 1 lub art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, organ ma obowiązek odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
W sprawach o udzielenie pozwolenia na budowę samo ujawnienie niezgodności planowanej inwestycji z przepisami nie stanowi wystarczającej podstawy do wydania odmowy udzielenia pozwolenia na budowę. W sytuacji ujawnienia stwierdzonych nieprawidłowości organ architektoniczno-budowlany w pierwszej kolejności ma obowiązek wezwać inwestora do ich usunięcia. Dopiero niewykonanie tego obowiązku może stanowić podstawę do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Odmowa bez wezwania inwestora do usunięcia nieprawidłowości jest równoznaczna z odmową wydaną z naruszeniem prawa.
Termin uzupełnienia nieprawidłowości określa organ, który powinien wyznaczyć odpowiedni termin, czyli taki, który obiektywnie pozwoliłby inwestorowi na uzupełnienie dokumentacji – stosownie do zakresu i charakteru nieprawidłowości.
Termin biegnie od dnia, w którym inwestor lub jego pełnomocnik otrzymał postanowienie. Może on być przedłużony na wniosek inwestora – pod warunkiem, że wniosek złożony będzie przed jego upływem (jest to urzędowy termin procesowy).
Ważne! Termin dla inwestora, określony w postanowieniu (także ten przedłużony) nie wlicza się do terminu 65 dni (od dnia złożenia wniosku) na wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.
Co nie może stanowić przyczyny odmowy udzielenia pozwolenia na budowę (według orzecznictwa):
- Wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2001 r. (IV SA 532/00)
Z reguły każda inwestycja prowadzona w zwartej zabudowie powoduje uciążliwości i utrudnienia dla sąsiedztwa, co jednak nie oznacza, że wydanie w takiej sytuacji pozwolenia na budowę narusza prawo. Dla dochodzenia ewentualnych szkód spowodowanych korzystaniem przez inwestorów ze wspólnej drogi właściwy jest tryb postępowania przed sądem powszechnym.
Ewentualne zacienienie działek nie może uzasadniać kwestionowania decyzji o pozwoleniu na budowę, prawo budowlane nie przewiduje bowiem ograniczeń z tytułu zacienienia działek, normując jedynie kwestie zacienienia pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych w istniejących działkach.
- Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2024 r. (IV SA/Po 656/23)
Organy orzekające w sprawie pozwolenia na budowę nie rozstrzygają władczo kwestii przebiegu granic pomiędzy nieruchomościami objętymi planowaną inwestycją oraz nieruchomościami sąsiednimi, lecz w tym względzie opierają się na aktualnych dokumentach geodezyjnych przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, które – z mocy art. 76 k.p.a. – korzystają z domniemania prawdziwości jako dokumenty urzędowe. Ewentualne wątpliwości stron w tym zakresie nie mogą stanowić przeszkody w wydaniu pozwolenia na budowę, ani przesłanki do wstrzymania takiego postępowania - chyba że toczy się postępowanie rozgraniczeniowe, którego wynik mógłby podważyć złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- Wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 października 2016 r. (II SA/Kr 756/16)
Jedynie w stosunku do inwestycji, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej zobligowany jest do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki (art. 35 ust. 5 p.b.). Nawet jednak w tym przypadku, warunkiem od którego jest uzależniona odmowa udzielenia pozwolenia na budowę jest ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki tych obiektów a nie tylko przekonanie organu, iż na działce objętej wnioskiem, o udzielenie pozwolenia na budowę jest posadowiony nielegalnie wybudowany obiekt budowlany.
Ważne! Ochrona interesów osób trzecich na etapie projektowania i wykonania inwestycji nie dotyczy jedynie ochrony przed negatywnym oddziaływaniem inwestycji naziemnych (obiektów budowlanych stojących na gruncie) i nie jest wyłączona w przypadku inwestycji niewidocznych, usytuowanych w gruncie lub nad nim (art. 143 kodeksu cywilnego).