Podstawa prawna: § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy
– przy czym każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.
Należy zwrócić uwagę, że przepisy dotyczące minimalnej odległości budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną uległy istotnej zmianie w sierpniu 2024 r. – w ramach walki z tzw. patodeweloperką,
Od 1 sierpnia 2024 r. zmieniona została minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki –wynosi ona minimum 5 m – bez względu na to, czy w ścianie są zaprojektowane okna lub drzwi, czy też nie (do tej pory odległość ta wynosiła minimum 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi i 4 m – w przypadku ścian z oknami lub drzwiami).
Z kolei od 15 sierpnia 2024 r. rozwiązany został problem sytuowania budynków „po skosie”, tzn. ścianą nierównolegle do granicy działki.
Nowelizacja w § 12 dodała ust. 1a, zgodnie z którym dopuszcza się usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie następujących warunków:
- ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki,
- odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
Wyjaśnić należy również pojęcie „sytuowania” budynku. Właściwa interpretacja tego pojęcia wymaga wskazania na definicję budowy zawartą w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, zgodnie z którą przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Z przepisu tego jasno wynika, że nie tylko budowa nowych budynków, lecz także określone roboty budowlane przy obiektach już istniejących mieszczą się w zakresie pojęcia budowy. Oznacza to, że rozbudowę lub nadbudowę budynku należy traktować tak samo jak jego budowę – o budowie można mówić wtedy, gdy powstaje nowy obiekt budowlany, jak i wtedy, gdy dochodzi do powiększenia istniejącego obiektu (powstaje nowa substancja budowlana). Wskutek rozbudowy dochodzi zatem do lokalizacji nowej kubatury budynku w wyniku powiększenia budynku istniejącego. Zatem, pojęcie „sytuowanie” budynku oznacza zarówno budowę nowego budynku, jak i rozbudowę istniejącego.
W przypadkach budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy (również mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych) – dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Dopuszcza się również sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej dopuszcza się:
- budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m – na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
- nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej od granicy tej działki budowlanej niż określona według zasad ogólnych z § 12 ust. 1, o nie więcej niż jedną kondygnację – przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
- budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Ważne! Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2–4 (tj. w inny, niż określony według zasad ogólnych z § 12 ust. 1) powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – co oznacza, że konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
- 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
- 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;
- 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i 4.
W przypadkach, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość sytuowania budynku bezpośrednio przy tej granicy (lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy) oraz w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej – dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (z uwzględnieniem szczególnych regulacji dla zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej).
Budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m² należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany.
Minimalne odległości od granicy działki budowlanej nie dotyczą podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu.
Zachowanie minimalnych odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.
Ważne! Terenem inwestycji (działką budowlaną) branym pod uwagę przy ocenie zgodności zamierzenia z § 12 warunków technicznych nie musi być cała działka ewidencyjna – może to być jej część, jak również może nim być kilka działek ewidencyjnych.
Wszystkie wskazane minimalne odległości muszą również zachować minimalne odległości od innych obiektów umożliwiające naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, odległości miejsc postojowych od okien budynków, odległości zapewniające minimalny czas nasłonecznienia pomieszczeń, a także minimalne odległości wynikające z usytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.