Do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wpłynęło zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem wolnostojącym, zrealizowanego na podstawie pozwolenia na budowę.
Postanowieniem PINB zobowiązał inwestora do uzupełnienia braków zawiadomienia, m.in. poprzez przedłożenie potwierdzenia odbioru końcowego przyłącza wodociągowego.
Inwestor wyjaśnił, że przyłącze wodociągowe nie zostało wykonane, gdyż nie jest wymagane i zastosowano własne ujęcie wody.
W tym stanie rzeczy, nadzór budowlany zgłosił sprzeciw wobec przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego.
1. Ustalenia planu miejscowego/decyzji o warunkach zabudowy
W decyzji o warunkach zabudowy przewidziano wykonanie przyłącza wodociągowego i zasilanie budynku w wodę z sieci miejskiej – i tak zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę.
2. Reakcja stron
Według inwestora wykonanie własnego ujęcia wody nie wprowadza istotnych zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym i nie zmienia warunków uzyskanego pozwolenia.
3. Rozstrzygnięcie wojewódzkiego nadzoru budowlanego
Zdaniem organu odwoławczego, inwestycja narusza wymogi z § 26 ust. 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Istnieje bowiem możliwość wykonania przyłącza wodociągowego zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i warunkami przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
W tej sprawie spełnione zostały przesłanki do wniesienia sprzeciwu. Mianowicie, w projekcie budowlanym przewidziano wykonanie przyłącza wodociągowego i zasilanie budynku w wodę z sieci miejskiej. Było poza sporem, że inwestor nie wykonał tego przyłącza. Co prawda w projekcie tym znalazło się również stwierdzenie, że dopuszczalna jest instalacja hydroforowa z własnego ujęcia. Jednak adnotacja ta nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia na budowę, skoro przyłącze wodociągowe naniesiono także na projekcie zagospodarowania terenu.
Zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, działka budowlana powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej. Jedynie w razie braku warunków przyłączenia do takiej sieci, działka taka może być zabudowana budynkiem mieszkalnym, jeżeli istnieje możliwość korzystania z indywidualnego ujęcia wody (§ 26 ust. 3). W sprawie nie zachodził też przypadek zabudowy zagrodowej i rekreacyjnej, co do której tego rodzaju wymagania nie mają zastosowania.
Organy nadzoru budowlanego dokonały prawidłowej wykładni przyjmując, że wykonanie przyłącza wodociągowego było obligatoryjne w tej sprawie z uwagi na możliwość przyłączenia do miejskiej sieci wodociągowej. Skorzystanie z własnego ujęcia wody istotnie naruszało zatem zarówno warunki pozwolenia na budowę, jak i przepisy rozporządzenia.
Nie miało przy tym znaczenia, czy studnia głębinowa została wykonana legalnie. Skoro budynek mieszkalny mógł być przyłączony do sieci zgodnie z warunkami przedsiębiorstwa, to niezależnie od faktu, czy studnia głębinowa została wykonania legalnie – nie może stanowić źródła zaopatrywania w wodę budynku mieszkalnego.
Zapis w projekcie budowlanym przewidujący alternatywnie możliwość czerpania wody z własnego ujęcia, stoi w sprzeczności z treścią rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – Prawo wodne nie wyłącza bowiem wymogów Prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych.
4. Wnioski i rekomendacje
Inwestor nie ma możliwości wyboru sposobu zaopatrzenia budynku mieszkalnego w wodę, kierując się względami finansowymi. Prawo budowlane jednoznacznie ogranicza wybór własnego ujęcia wody jedynie do przypadku niemożności przyłączenia do sieci wodociągowej.