Opis inwestycji
- Obiekt: Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym
- Lokalizacja: Kraków
- Inwestor: xxxx
- Powierzchnia użytkowa: 4 200 m²
- Okres realizacji: marzec 2023 – wrzesień 2024
- Rodzaj funkcji technicznej: Kierownik budowy
- Pozwolenie na budowę: wymagane
Zadania kierownika budowy
Początek budowy – przygotowanie i organizacja
Na pierwszym etapie realizacji inwestycji kluczowe jest przejęcie placu budowy od inwestora, co formalnie otwiera proces budowlany. Kierownik budowy odpowiada za organizację terenu budowy oraz zaplanowanie działań zgodnie z harmonogramem, projektem budowlanym i obowiązującymi przepisami prawa. Już na tym etapie należy zadbać o właściwe przygotowanie dokumentacji, w tym założenie i prowadzenie dziennika budowy.
Środek budowy – realizacja i nadzór
W trakcie trwania robót kierownik budowy pełni funkcję koordynatora i nadzorcy. Do jego zadań należy bieżąca organizacja i koordynacja prac budowlanych, a także zapewnienie, że wszystkie działania są prowadzone zgodnie z zatwierdzonym projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami techniczno‑budowlanymi oraz odpowiednimi normami.
Ważnym aspektem pracy na tym etapie jest stały kontakt z projektantem oraz inspektorem nadzoru inwestorskiego, o ile został ustanowiony, co umożliwia bieżące rozwiązywanie problemów technicznych. Kierownik budowy odpowiada również za prowadzenie pełnej dokumentacji, w tym protokołów odbioru robót i dokumentacji materiałowej.
Niezwykle istotne jest także zapewnienie bezpieczeństwa na placu budowy, zgodnie z zasadami BHP i przepisami prawa budowlanego.
Koniec budowy – odbiory i przekazanie do użytkowania
Zakończenie inwestycji obejmuje zgłoszenie robót do odbiorów częściowych i końcowych, zgodnie z postępem prac oraz ustaleniami z inwestorem i nadzorem inwestorskim, o ile został ustanowiony. Kierownik budowy przygotowuje również kompletną dokumentację powykonawczą, niezbędną do złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Etap ten kończy się formalnym przekazaniem obiektu do użytkowania, a obowiązkiem kierownika budowy jest zapewnienie, że wszystkie wymagania techniczne, formalne i prawne zostały spełnione.
Problemy napotkane podczas realizacji
Podczas realizacji tej konkretnej inwestycji kierownik budowy napotkał na następujące problemy. Pierwszy dotyczył warunków gruntowych. Wystąpiło nieprzewidziane nawodnienie gruntu, które wymagało zmiany technologii wykonania fundamentów i zastosowania tymczasowego odwodnienia. Na dalszym etapie pojawiły się opóźnienia w dostawie stalowych prętów zbrojeniowych, co skutkowało koniecznością zmiany harmonogramu robót żelbetowych. Do tego wszystkiego doszły jeszcze błędy projektowe w instalacji sanitarnej.
Działania naprawcze i organizacyjne
Z pierwszym problemem kierownik budowy poradził sobie zamawiając sprzęt do odwodniania. Skonsultował sprawę z inwestorem i wspólnie uznali, iż niezbędne jest wykonania dodatkowej ekspertyzy geotechnicznej.
Oczekując na dostawę stalowych prętów zbrojeniowych kierownik przeorganizował harmonogram pracy i przekierował większość pracowników do innych robót.
Jeśli zaś chodzi o błędy w dokumentacji sanitarnej to kierownik budowy zorganizował spotkanie z projektantem i inspektorem nadzoru, co celem ustalenia czy występują tu odstąpienia istotne czy nieistotne i czy przypadkiem nie będzie wymagana decyzja o zmianie pozwolenia na budowę. Jeśli projektant uzna, że jest to odstąpienie nieistotne powinien dołączyć do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.
Efekty pracy kierownika budowy
Wybór doświadczonego i rzetelnego kierownika budowy pozwala na łagodne przejście przez problemy, które pojawiają się na etapie realizacji inwestycji. Z każdą inwestycją wiążą się mniejsze lub większe opóźnienia. Czasami pojawiają się okoliczności zewnętrze nazywane siłą wyższą, w postaci doświadczonych na przestrzeni ostatnich lat COVIDu oraz wojen. Przekłada się to na problemy w dostarczeniem materiałów na czas, dlatego też w tym przypadku kierownik budowy słusznie utrzymał ciągłość robót kierując pracowników do innych prac.
Kierownik budowy zarządza zespołem wykonawców oraz podwykonawców i to od jego umiejętności w dużym stopniu zależy ukończenie prac w planowanym terminie, bez poważnych uchybień jakościowych. Art. 21a ustawy Prawo budowalne nakłada na kierownika budowy obowiązek sporządzenia lub zapewnienia sporządzenia, przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych, w tym planowane jednoczesne prowadzenie robót budowlanych i produkcji przemysłowej. Następnie koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia zawartych w przepisach BHP oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
Wnioski i dobre praktyki
Do dobrych praktyk należy pozostawanie w stałym kontakcie z inwestorem oraz projektantem. Ścisła współpraca z projektantem pozwala na wczesne wykrywanie błędów projektowych. Bieżące korekty i zmiany wprowadzane z odpowiednim nadzorem pozwalają nie tylko dostosować projekt do zmieniających się okoliczności, ale również zwiększają jego funkcjonalność i bezpieczeństwo.
Istotna jest również dbałość o dokumentację w postaci rzetelnego prowadzenia dziennika budowy i protokołów. Gdy zrealizowane etapy robót zostały zakryte dziennik budowy oraz protokoły stanowią źródło informacji dla rzeczoznawców czy biegłych sądowych w wypadku zarzutów podnoszonych przez nabywców o wadach budowlanych. Świadome zarządzenie budową opiera się na skutecznej komunikacji w zespole, jak również z inwestorem i nadzorem budowalnym. Dochodzi do tego również stała kontrola harmonogramu dostaw i weryfikacja podwykonawców.
Z powyższego wnika jak ważną rolę w procesie budowalnym pełni kierownik budowy. Dzięki skutecznej koordynacji, stałej komunikacji i umiejętnemu zarządzaniu zespołem oraz dokumentacją, kierownik budowy realnie wpływa na powodzenie inwestycji i jej zgodność z prawem oraz przyjętymi założeniami.