Niniejsze opracowanie przedstawia chronologiczną analizę najważniejszych zmian legislacyjnych, które oddziaływały na zakres kompetencji i codzienną praktykę wszystkich jednostek nadzoru budowlanego. Uwzględniono nie tylko zmiany merytoryczne, lecz również narzędzia cyfrowe wdrażane na gruncie obowiązujących przepisów, takie jak e-Budownictwo, Elektroniczny Dziennik Budowy czy Cyfrowa Książka obiektu Budowlanego.
Analiza obejmuje zarówno przepisy odnoszące się do uproszczeń proceduralnych (m.in. wznoszenie budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m², legalizacja uproszczona starych samowoli), jak i instrumenty przymuszające i porządkujące (art. 59i Prawa budowlanego – tzw. „żółta kartka”), które zmieniły sposób oddziaływania organów nadzoru budowlanego na proces inwestycyjno‑budowlany. Celem opracowania jest wskazanie kierunków zmian oraz ich skutków administracyjnych, organizacyjnych i systemowych.
1. Deregulacja formalna – zniesienie obowiązku pozwolenia na budowę dla części obiektów
- Wejście w życie: 28 czerwca 2015 r.
- Zakres zmian: Zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę m.in. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez oddziaływania poza działkę, parterowych budynków lub kontenerowych stacji transformatorowych czy też sieci.
- Wpływ na organy NB: Mniej prewencji administracyjnej – większe znaczenie kontroli następczych (interwencyjnych i odbiorczych).
2. Podział projektu budowlanego na trzy części
- Wejście w życie: 19 września 2020 r.
- Zakres zmian: Wprowadzono obowiązek sporządzania projektu budowlanego w trzech odrębnych częściach: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno‑budowlany, projekt techniczny.
- Wpływ na organy NB: Konieczność analizy różnych dokumentów projektowych podczas kontroli i odbiorów, większy zakres dokumentacji technicznej.
3. Uproszczona legalizacja samowoli budowlanych sprzed 20 lat (art. 49f PB)
- Wejście w życie: 19 września 2020 r.
- Zakres zmian: Legalizacja możliwa bez decyzji o warunkach zabudowy lub zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeśli budynek istnieje co najmniej 20 lat i spełnia wymogi techniczne.
- Wpływ na organy NB: Wszczynanie postępowania na wniosek właściciela; oceniana tylko kompletność dokumentów i bezpieczeństwa użytkowe obiektu – mniejszy zakres weryfikacyjny.
4. Przystąpienie do użytkowania bez zawiadomienia lub decyzji – tzw. „żółta kartka” (art. 59i PB)
- Wejście w życie: 19 września 2020 r.
- Zakres zmian: Nowy tryb działania organów NB wobec inwestora, który rozpoczął użytkowanie obiektu bez zakończenia budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
- Wpływ na organy NB: Możliwość zastosowania pouczenia (tzw. „żółtej kartki”) a następnie po kolejnej kontroli w terenie – administracyjnej kary pieniężnej, bez konieczności natychmiastowego wstrzymania użytkowania – bardziej elastyczna reakcja nadzoru.
5. System e-Budownictwo – cyfrowe składanie dokumentacji
- Wejście w życie: 1 lipca 2021 r.
- Zakres zmian: Udostępniono centralną platformę do składania elektronicznych formularzy i wniosków w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego.
- Wpływ na organy NB: Cyfrowa obsługa spraw, konieczność integracji z systemem ePUAP i weryfikacji podpisów elektronicznych; skrócenie obiegu dokumentów.
6. Budowa domów do 70 m² bez pozwolenia – na uproszczone zgłoszenie
- Wejście w życie: 3 stycznia 2022 r.
- Zakres zmian: Inwestycje do 70 m² możliwe na zgłoszenie, bez sprzeciwu organu, bez nadzoru prewencyjnego.
- Wpływ na organy NB: Brak formalnego udziału w rejestracji inwestycji – organ pełni wyłącznie rolę kontrolną po rejestracji zgłoszenia i rozpoczęciu robót budowlanych.
7. Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB)
- Wejście w życie: 27 stycznia 2023 r.
- Zakres zmian: Możliwość prowadzenia dziennika budowy przez inwestora, kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego w formie cyfrowej.
- Wpływ na organy NB: Możliwość podglądu wpisów w EDB w każdym momencie; obowiązek zapoznania się z EDB przy odbiorach i kontrolach.
8. Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB)
- Wejście w życie: 1 stycznia 2023 r.
- Zakres zmian: Nowy elektroniczny obowiązek dokumentowania stanu technicznego i kontroli obiektów budowlanych.
- Wpływ na PINB: Dostęp do c-KOB jako użytkownik czytelnik; możliwość stałej kontroli dokumentacji eksploatacyjnej; otrzymywanie powiadomień o kontrolach stanu technicznego i kopii protokołów z systemu c-KOB na skrzynkę mailową.
9. Wnioski końcowe (chronologicznie)
- 2015–2020: Faza deregulacji i uproszczeń – rola organów NB przesuwa się z weryfikacji formalnej na kontrolę rzeczywistego przebiegu inwestycji.
- Od 2020 r.: Specjalizacja działań i elastyczność – uproszczona legalizacja, przepis „żółtej kartki” (art. 59i) oraz nowy podział projektu budowlanego zmieniają narzędzia działania organów NB.
- 2021–2023: Cyfryzacja procesu budowlanego – organ NB musi działać w e‑środowisku: obsługa e-Budownictwa, podgląd EDB i c-KOB.
- Rola organów NB ewoluuje: z organu represyjnego do organu kontrolno-monitorującego, reagującego proporcjonalnie i z wykorzystaniem nowoczesnych systemów.
- Przyszłość organów NB zależy od integracji z systemami cyfrowymi, sprawności proceduralnej oraz kompetencji technicznych pracowników urzędów.
Analiza zmian w Prawie budowlanym na przestrzeni ostatniej dekady ukazuje wyraźny trend przejścia od modelu nadzoru skoncentrowanego na kontroli prewencyjnej ku bardziej elastycznemu podejściu, w którym kluczową rolę odgrywa nadzór następczy i reagowanie na stwierdzone nieprawidłowości. Zmiany legislacyjne umożliwiły szybszą realizację inwestycji, ale jednocześnie zwiększyły odpowiedzialność inwestora za prawidłowe zakończenie budowy i zgodność z przepisami. Równolegle postępowała cyfryzacja postępowań budowlanych, która nałożyła na organy nadzoru nowe obowiązki organizacyjne, techniczne i proceduralne. Narzędzia takie jak e-Budownictwo, EDB czy c-KOB stały się nieodłącznym elementem procesu kontrolnego i dokumentacyjnego, zmieniając dotychczasowe modele pracy. W konsekwencji, współczesny organ nadzoru budowlanego musi łączyć wiedzę techniczną z umiejętnością sprawnego działania w systemie elektronicznym, działając na styku przepisów materialnych, administracyjnych i technologicznych. Kierunek ten wydaje się trwały i wymaga dalszego dostosowywania zarówno przepisów, jak i praktyki urzędniczej do nowych realiów.
Źródła:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418).