W przypadku przeprowadzania kontroli obiektu budowlanego, której zasadniczym celem jest zweryfikowanie jego aktualnego stanu technicznego, funkcjonariusze organu nadzoru budowlanego dokonują szczegółowych oględzin elementów konstrukcyjnych, w stosunku do których zachodzi uzasadnione przypuszczenie, iż mogą one być uszkodzone bądź mogą w niewłaściwy sposób przenosić obciążenia. Jeżeli w toku prowadzonych czynności kontrolnych zostanie stwierdzone, że niektóre części układu konstrukcyjnego obiektu stanowią potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowników, wówczas właściwy organ nadzoru budowlanego podejmuje działania administracyjne, mające na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Jednocześnie inspektorzy dokonują także oceny ogólnej kondycji technicznej pozostałych elementów konstrukcyjno-użytkowych, w tym wyposażenia instalacyjnego budynku lub budowli.
W sytuacji, gdy kontrola dotyczy prowadzonych na terenie obiektu robót budowlanych, istotą przeprowadzanych działań kontrolnych jest skonfrontowanie faktycznie wykonanych prac z zakresem robót przewidzianym w zatwierdzonym projekcie budowlanym oraz zweryfikowanie, czy wykonywane czynności są realizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi, a także czy są zgodne z lokalnie obowiązującymi regulacjami prawnymi, w tym zwłaszcza z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli podczas kontroli zostanie ujawnione, iż doszło do wykonania robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia – a więc w warunkach samowoli budowlanej – organ nadzoru budowlanego precyzyjnie określa zakres już zrealizowanych prac i bezzwłocznie wydaje decyzję o wstrzymaniu ich dalszego prowadzenia. Analogiczna procedura stosowana jest w sytuacjach, gdy wykonywane roboty stwarzają bezpośrednie zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi i ich mienia czy też środowiska.
W praktyce kontrolnej dotyczącej obiektów budowlanych, które znajdują się już w fazie eksploatacji, szczególna uwaga inspektorów nadzoru budowlanego kierowana jest na ocenę, czy obiekt jest należycie utrzymywany pod względem technicznym. W tym kontekście podstawowymi dokumentami, które właściciel bądź zarządca obiektu zobowiązany jest posiadać i udostępnić na żądanie organu kontrolnego, są książka obiektu budowlanego oraz aktualne protokoły z okresowych kontroli stanu technicznego obiektu. Dokumenty te stanowią przedmiot szczegółowej analizy przez inspektorów, którzy porównują zawarte w nich dane z wynikami przeprowadzonych na miejscu oględzin.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 65 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418), właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do udostępnienia książki obiektu budowlanego oraz pozostałej dokumentacji technicznej przedstawicielom właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego, jak również innym podmiotom uprawnionym do przeprowadzania kontroli w zakresie zapewnienia należytego stanu technicznego obiektu oraz przestrzegania przepisów budowlanych. W związku z powyższym nie będzie zaskoczeniem sytuacja, w której po zakończeniu czynności sprawdzających dotyczących konstrukcji obiektu, kontrolujący przystępują do analizy dokumentacji technicznej, w tym przede wszystkim zapisów w książce obiektu budowlanego oraz protokołów z ostatnich kontroli okresowych. Celem tych działań jest ustalenie, czy stan obiektu uległ pogorszeniu od czasu ostatniego przeglądu oraz czy zalecenia wynikające z poprzednich kontroli zostały skutecznie zrealizowane.
Dodatkowo, w toku analizy książki obiektu budowlanego inspektorzy dokonują szczegółowej weryfikacji, czy wykonywane były okresowe kontrole w terminach określonych w art. 62 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 Prawa budowlanego – odpowiednio: raz w roku dla ogólnego przeglądu technicznego oraz co najmniej raz na pięć lat dla kompleksowej oceny stanu technicznego i przydatności do użytkowania. Kluczowym zagadnieniem jest tu zarówno aktualność tych przeglądów, jak i prawidłowość dokonanych wpisów w książce obiektu budowlanego (prowadzonej w wersji tradycyjnej czy też elektronicznej w systemie Cyfrowa Książka Obiektu budowlanego). Na podstawie danych zawartych w książce możliwe jest także ustalenie, czy prace remontowe bądź naprawcze zostały wykonane zgodnie z ustalonym przez specjalistę stopniem pilności. W przypadkach, gdy zalecenia sformułowane w protokole pokontrolnym dotyczyły kwestii o najwyższym stopniu zagrożenia, mogą one stanowić podstawę wszczęcia postępowania administracyjnego, którego celem jest wydanie decyzji nakazującej usunięcie uchybień.
W ramach omawianych czynności kontrolnych, obok analizy książki obiektu budowlanego, weryfikowane są również protokoły odbioru robót remontowych oraz dokumentacja projektowo‑techniczna związana z tymi pracami. Są one przedmiotem sprawdzenia z uwagi na fakt, że stanowią potwierdzenie należytego wykonania robót w ramach obowiązku zapewnienia odpowiedniego utrzymania obiektu budowlanego. W wyniku takiej kontroli może się okazać, że część robót została wykonana bez wymaganej dokumentacji projektowej, co będzie równoznaczne z realizacją prac w warunkach samowoli budowlanej. Wówczas organ nadzoru budowlanego wdroży procedurę postępowania naprawczego o charakterze legalizacyjnym, przy czym – jeżeli dotyczy ona wyłącznie samowolnie wykonanych robót, a nie całości inwestycji – postępowanie to nie będzie obciążone obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Zdecydowanie poważniejsze konsekwencje prawne mogą nastąpić w sytuacji, gdy podczas przeprowadzanej kontroli ujawniony zostanie fakt dokonania istotnej ingerencji w strukturę obiektu, polegającej, np. na jego rozbudowie, nadbudowie bądź przebudowie, bez wymaganej uprzednio zgody administracyjnej. W takich przypadkach organ nadzoru budowlanego podejmie stosowne kroki administracyjne, które mogą skutkować m.in. nakazem przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, a przypadkach samowolnej rozbudowy lub nadbudowy obiektu, po wdrożeniu procedur legalizacyjnych, koniecznością wniesienia opłaty legalizacyjnej. Postępowania naprawcze będą prowadzone również wtedy, gdy podczas kontroli inspektorzy stwierdzą nielegalną zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Po przeprowadzeniu czynności kontrolnych, obejmujących m.in. analizę treści książki obiektu budowlanego czy też dziennika budowy i planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, inspektorzy reprezentujący organ nadzoru budowlanego przekazują inwestorowi lub właścicielowi czy też zarządcy obiektu stosowne spostrzeżenia i zalecenia odnoszące się zarówno do skontrolowanej dokumentacji związanej z eksploatacją obiektu lub budową, jak i do sytuacji zastanej w terenie. Jeżeli osoba odpowiedzialna za utrzymanie obiektu nie posiada książki obiektu budowlanego, ewentualnie stwierdzone zostaną braki w wymaganych protokołach z okresowych przeglądów, lub też występują poważne nieprawidłowości stwierdzone w toku budowy, organ może zastosować sankcję w postaci grzywny nałożonej w drodze mandatu karnego.
Źródła:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418).
- hab. Artur Kosicki, „Prawo budowlane. Komentarz”, Wolters Kluwer, Warszawa 2023 rok.