W ramach kompetencji przypisanych organom nadzoru budowlanego, określonych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418), jednostki te są uprawnione do prowadzenia działań kontrolnych wobec obiektów budowlanych na wszystkich etapach ich istnienia. Czynności kontrolne mogą być podejmowane zarówno w początkowej fazie realizacji robót budowlanych, poprzez okres eksploatacji obiektu, aż do momentu jego rozbiórki lub trwałego wyłączenia z użytkowania. Głównym celem działań prowadzonych przez inspektorów nadzoru budowlanego jest weryfikacja zgodności stanu faktycznego z przepisami obowiązującego prawa, w tym przede wszystkim Prawa budowlanego oraz regulacji szczególnych. Rezultatem takich czynności jest ustalenie, czy istnieją podstawy do kontynuowania postępowania administracyjnego w danej sprawie, czy też nie zachodzi potrzeba dalszych działań ze strony organu.
Kontrole prowadzone przez przedstawicieli organów nadzoru budowlanego mogą mieć miejsce w następujących okolicznościach:
- w trakcie realizacji robót budowlanych zmierzających do wzniesienia obiektu,
- po zakończeniu budowy, ale przed formalnym rozpoczęciem użytkowania obiektu,
- w okresie eksploatacji obiektu budowlanego,
- w trakcie prowadzenia robót budowlanych w istniejącym już obiekcie,
- po zaistnieniu katastrofy budowlanej,
- w związku z realizacją prac rozbiórkowych.
Każda kontrola winna zakończyć się sporządzeniem dokumentu urzędowego – protokołu – który podpisywany jest przez inspektorów oraz wszystkie osoby uczestniczące w czynnościach. Protokół ten stanowi podstawowy dowód w sprawie i jest dokumentem stanowiącym bazę do dalszych działań podejmowanych przez właściwy organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego.
W codziennej praktyce inwestorzy oraz właściciele i zarządcy obiektów budowlanych najczęściej mają do czynienia z powiatowymi organami nadzoru budowlanego. Dzieje się tak głównie w kontekście kontroli związanych z budową czy eksploatacją obiektów, ale także w przypadkach prowadzenia robót budowlanych na terenie już istniejących obiektach.
1. Przesłanki podjęcia działań kontrolnych
Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, organy nadzoru budowlanego mogą podejmować działania kontrolne zarówno z urzędu, jak i na wniosek. Czynności te realizowane są również w ramach zaplanowanych działań o charakterze prewencyjnym lub informacyjno-edukacyjnym, często zlecanych przez organy wyższego szczebla i obejmujących szerszy zakres terytorialny – np. województwa lub całego kraju.
Najczęstszą przyczyną przeprowadzenia kontroli jest konieczność zweryfikowania zgłoszenia (skargi lub wniosku), złożonego do organu przez osobę fizyczną lub prawną. Takie pismo może pochodzić od każdego, kto uzyskał informację o potencjalnym zagrożeniu dla użytkowników obiektu budowlanego lub innym naruszeniu prawa, np. bezprawnej zmianie sposobu użytkowania obiektu (lub jego części), czy prowadzeniu robót budowlanych bez wymaganych zezwoleń – czyli w warunkach tzw. samowoli budowlanej. Zgłoszenia i skargi mogą być składane osobiście, za pośrednictwem poczty tradycyjnej, jak również drogą elektroniczną – np. poprzez e-mail opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym, platformę ePUAP lub system eDoręczeń. W uzasadnionych przypadkach organy nadzoru budowlanego będą również reagowały na anonimy.
Kontrole inicjowane z urzędu mają miejsce w sytuacjach, gdy organ samodzielnie, z innych źródeł niż skarga lub wniosek, uzyskał informację o potencjalnym naruszeniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Z kolei akcje prewencyjne i informacyjne mają zwykle charakter planowy, są koordynowane przez organy wyższego szczebla, a realizowane przez jednostki szczebla niższego.
2. Ustalenie terminu przeprowadzenia kontroli
Standardową procedurą jest wcześniejsze zawiadomienie zainteresowanych stron o planowanym terminie kontroli. W dokumencie takim wskazuje się datę i godzinę przeprowadzenia czynności, przyczynę podjęcia działań (czy kontrola wynika z wniosku strony, czy jest prowadzona z urzędu), a także zakres kontroli i elementy obiektu, które będą w szczególności weryfikowane.
Zawiadomienie adresowane jest do inwestora lub właściciela i zarządcy obiektu, jak również do innych podmiotów, których obecność może być istotna z punktu widzenia sprawnego przebiegu kontroli. W zawiadomieniu zaznacza się również, jakie dokumenty będą niezbędne do przedstawienia w toku czynności – co ma na celu zapewnienie kompletnego materiału dowodowego.
W niektórych przypadkach, zwłaszcza w sytuacjach nadzwyczajnych, takich jak np. pożar, katastrofa budowlana, zawalenie się części konstrukcji lub inne zdarzenie zagrażające życiu, zdrowiu lub mieniu – kontrole mogą być przeprowadzone bez uprzedniego zawiadomienia. W takich przypadkach, ze względu na pilność interwencji, inspektorzy organu nadzoru budowlanego przystępują do działań natychmiast po otrzymaniu informacji o zdarzeniu, bez obowiązku wcześniejszego powiadomienia stron.
3. Przebieg czynności kontrolnych – etapy postępowania inspekcyjnego
W momencie rozpoczęcia kontroli, po przybyciu na miejsce, inspektorzy nadzoru budowlanego – legitymujący się odpowiednimi dokumentami służbowymi – rozpoczynają działania od ustalenia, które osoby zobowiązane do udziału w czynnościach są obecne. Jeżeli dana osoba działa przez pełnomocnika, wymagane jest okazanie stosownego pełnomocnictwa wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej (jeżeli przepisy tego wymagają). Właściciel lub zarządca obiektu winien zapewnić dostęp do dokumentacji technicznej obiektu lub inwestycji, która podlega kontroli. Kluczowym elementem działań kontrolnych jest dokonanie oceny stanu technicznego obiektu budowlanego lub też jakości i legalności robót budowlanych. Szczególna uwaga poświęcana jest tym fragmentom obiektu, których stan budzi uzasadnione zastrzeżenia.
W ramach dokumentowania stanu faktycznego inspektorzy sporządzają dokumentację fotograficzną, weryfikują treść książki obiektu budowlanego oraz zgromadzoną w niej dokumentację, obejmującą m.in. protokoły okresowych przeglądów technicznych, dziennik budowy, plan BIOZ oraz inne dokumenty wymagane przepisami prawa – w zależności od rodzaju prowadzonej kontroli.
Po zakończeniu czynności technicznych sporządzany jest protokół kontroli. W jego treści inspektor wskazuje osoby uczestniczące w inspekcji (imię, nazwisko, funkcja), dokładnie opisuje obiekt budowlany, jego stan techniczny, charakter prowadzonych robót (jeżeli miały miejsce), a także przedstawia wnioski płynące z kontroli. W protokole znajdują się także wszelkie oświadczenia, zeznania i wyjaśnienia osób obecnych przy czynnościach. Jeżeli w toku kontroli nałożono karę grzywny, fakt ten musi zostać ujęty w protokole wraz z podaniem podstawy jej zastosowania oraz wysokości mandatu.
Po sporządzeniu protokołu jego treść zostaje odczytana wszystkim uczestnikom czynności. Uczestnicy mają prawo do zgłoszenia ewentualnych uwag, które również zostają odnotowane. Zakończenie czynności kontrolnych następuje w chwili podpisania protokołu przez wszystkie osoby biorące udział w inspekcji. W przypadku odmowy złożenia podpisu, inspektor odnotowuje ten fakt w treści dokumentu, wskazując podaną przez daną osobę przyczynę odmowy.
Źródła:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r., poz. 418).
- hab. Artur Kosicki, „Prawo budowlane. Komentarz”, Wolters Kluwer, Warszawa 2023 rok.